AS REGRAS PARA UMA BOA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

8 de maio de 2017

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Chegou a hora de vender ou alugar seu imóvel e uma questão muito importante pode surgir: você sabe o real valor da sua propriedade?

Avaliar um imóvel não é tarefa fácil. Consultar a média de valores de imóveis similares na internet, levando em consideração a localização e o preço médio do metro quadrado, pode resultar em informações insuficientes para aplicar uma precificação do seu patrimônio. Itens mais importantes precisam ser levados em consideração.

A situação do mercado imobiliário é um deles, e vem sofrendo modificações aceleradas por conta da tecnologia e do acesso à informação. A Internet mudou o comportamento do consumidor, que agora tem um olhar mais crítico, fator que estimula a concorrência – muitas vezes baseada na precificação.  A quantidade de imóveis à disposição também é um fator que interfere na avaliação, pois indica se o mercado está aquecido ou não.

O aumento de buscas por mais viáveis de compra ou aluguel pela internet também é um reflexo de outro item que precisar ser considerado: a situação econômica do país.  A taxa de juros quando alta, para citar um exemplo, encarece o acesso a crédito, diminuindo a demanda – o que causará uma influência sobre os preços das ofertas de imóveis.

Outro fator que precisa ter atenção é o perfil do imóvel. O mercado imobiliário não estabelece um padrão para precificação de imóveis de acordo com sua categoria (residencial, comercial etc.). Em determinado momento do mercado, pode haver diferenças nas tendências de aumento ou queda de preços entre elas.

As condições do imóvel precisam ser vistoriadas. Quanto melhor a situação, maior o valor agregado que será considerado na avaliação.

É preciso, sim, levar em conta a localização. A análise de cidades, bairros e ruas precisa ser feita com muita pesquisa e visão de planejamento. A correta consideração deste item oferece informações sobre a valorização do bairro de acordo com inúmeros fatores, como as benfeitorias realizadas pela prefeitura, a facilidade de transporte, a existência de comércio etc.

No mercado imobiliário, a avaliação deve ser feita por profissionais credenciados, como corretores de imóveis ou peritos. Eles devem seguir uma rigorosa lista de itens para elaborar um parecer preciso sobre as condições do imóvel e seu valor. Para isso, o avaliador utiliza três ferramentas principais: a NBR (Norma Brasileira) 14.653, elaborada pela ABNT; o INCC (Índice Nacional do Custo da Construção), elaborado pela Fundação Getúlio Vargas; e o CUB (Custo Unitário Básico da Construção). Vamos conhecer um pouco mais sobre elas:

NBR 14.653

 Apresenta as diretrizes para avaliação de imóveis determinadas pela a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).  Segundo esse documento, o avaliador deve levar em consideração, entre muitos outros itens, a classificação do imóvel quanto ao uso (residencial, comercial, industrial etc.), ao tipo (terreno, apartamento, casa etc.) e ao agrupamento (loteamento, condomínio, prédio etc.).

Essa norma também determina os métodos para execução de vistorias e levantamento de dados do mercado, além de estipular diretrizes para o cálculo para estimação de valores de custos da construção.

É importante informar que a NBR 14.653 é dividida em quatro documentos, cada um com suas particularidades: Procedimentos Gerais; Avaliação de Imóveis Urbanos; Avaliação de Imóveis Rurais; Avaliação de Empreendimentos.

INCC

 O Índice Nacional de Custo da Construção do Mercado é um dos três itens que integram o IGP (Índice Geral de Preços). Ele tem a finalidade de verificar a evolução dos custos das construções habitacionais. Ele é calculado mensalmente para ser utilizado como base para os reajustes dos preços de imóveis.

Você encontra os índices atualizados no link http://www.portalbrasil.net/incc.html

CUB

Regulado pelos Sindicatos da Construção Civil, o Custo Unitário Básico da Construção tem a função de criar disciplina no mercado de incorporação imobiliária. É um parâmetro para a definição dos preços dos imóveis.

Esse índice é variável de estado para estado do Brasil e pode ser encontrado nos sindicatos de cada uma dessas regiões ou pelo site http://www.cub.org.br/.

Portanto, para ter uma avaliação honesta, a dica é sempre contar com a competência de um avaliador técnico experiente para obter um laudo preciso que estabelecerá uma precificação correta do seu imóvel.

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