NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL: PRINCIPAIS IMPLICAÇÕES PERANTE CONDOMÍNIOS

Muito se tem dito e comentado acerca da aplicação do Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), que passou a vigorar em 18 de março de 2016.
Diz-se dele que, tratando-se de instrumento criado, prioritariamente, por Advogados, foi concebido objetivando para ser instrumento a garantir efetividade e, sobretudo, celeridade aos processos judiciais, excluindo-se alguns recursos, aglutinando e simplificando outros e com a adoção e criação de outras medidas, para a facilitação e simplificação na tramitação dos processos junto ao Poder Judiciário.
Algumas alterações dizem respeito, diretamente, à rotina dos Condomínios e de seus condôminos, dentre as quais destacamos:
A – CITAÇÕES JUDICIAIS CONCRETIZADAS PELO RECEBIMENTO POR PROFISSIONAIS DA PORTARIA (e assemelhados).
 
Prevê o parágrafo 4º do artigo 248 do Novo CPC:
Art. 248.  Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório.
(…)

• 4o Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente. (grifos nossos).

 
Portanto, o novo regramento prevê e autoriza que as CITAÇÕES JUDICIAIS (que são, via de regra, efetivadas por correio) se realizem mediante a entrega da correspondência de citação AOS PORTEIROS dos Condomínios.
Os PORTEIROS só poderão recusar as citações judiciais que chegam, via carta registrada, em caso de ausência do destinatário-condômino – (entendendo-se ausência quando não haja ninguém na unidade por longos períodos de viagem, por exemplo, ou quando o réu não resida mais no respectivo condomínio).
Tais informações (ausências por períodos longos ou incertos e a informação de que o destinatário não reside mais no condomínio) deverão ser declaradas, por escrito, pelos PORTEIROS, que se responsabilizarão pela veracidade das informações, podendo, caso comprovada situação de inverdade, estes funcionários responderem pela prática de atos atentatórios à Justiça. Portanto, de rigor que os profissionais que atuem na portaria/recebimento de correspondências sejam orientados, para inibir-se e excluir-se a prática de “ajuda para o morador camarada”.
Sugerimos que os Condomínios mantenham o cadastro de todos os condôminos/moradores atualizados, para que os PORTEIROS possam recepcionar as citações judiciais dirigidas a condôminos/moradores ou, eventualmente, recusem o recebimento, fundamentando-o nas informações deste cadastro.
Aliás, tal atualização de cadastro é objeto de campanha ostensiva realizada pela Administradora Graiche junto a seus clientes, por meio de circulares, comunicados, flyers para elevadores, etc., destinada, originalmente, a dar atendimento de obrigação imposta pela FEBRABAN, de obrigatoriamente constar dos boletos bancários registrados, informações como nome completo e CPF dos destinatários.
Assim, a criação e manutenção de cadastro completo – nome completo dos proprietários e moradores da unidade, R.G., CPF, informações e documentações sobre a titularidade/propriedade das unidades, telefone, e-mail –  é medida desejada, que, além de contemplar os aspectos administrativos/bancários, garantirá efetividade e celeridade também nas ações judiciais para recuperação de créditos de cotas condominiais não pagas.
Vale lembrar que a atualização constante de tais cadastros é medida de interesse da coletividade condominial pelos motivos expostos e, especialmente no que concerne ao início da contagem dos prazos processuais – já que as entregas das correspondências nas portarias dos condomínios, gozarão de presunção de validade imediata, cabendo aos condôminos prestarem e disponibilizarem tais informações, para que sejam, de pronto, informados sobre eventual chegada de citações judiciais e, assim, garantam a preservação do direito ao exercício da ampla defesa.
Por fim, ainda com relação ao recebimento de correspondências registradas, oriundas do Poder Judiciário, muito embora o dever de, diariamente, verificar a existência de correspondências a si destinadas seja do próprio Condômino, a entrega deve ser feita o mais rapidamente possível ao morador/destinatário, sob protocolo assinado de recebimento. Em caso de negativa, do destinatário, em retirar a correspondência, tal situação deverá ser anotada no controle de protocolos, com a assinatura do PORTEIRO responsável pelo recebimento e, de preferência, de seu superior hierárquico, Síndico ou membro do Conselho.
B – RECUPERAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DE COTAS CONDOMINIAIS
 
O Novo CPC incluiu no rol de títulos executivos extrajudiciais – ou seja, aqueles que podem ser judicialmente discutidos por meio de Ação de Execução – dentre outros, os créditos, documentalmente comprovados, de aluguel de imóvel e seus encargos acessórios, taxas e despesas de condomínio.
Tal previsão está nos artigos 783 e 784, inciso X, do Novo CPC:
Art. 783.  A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.
 
Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais:
 
(…)
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
Assim, a inovação da presente Ação de Execução, reside nos prazos previstos, regulados pela nova Lei:
A ação de Execução é uma ação de procedimento Especial e, ao contrário das outras ações de procedimento comum, a citação, na Execução, se dá por meio de Oficial de Justiça.
***(E aí, o primeiro paradoxo: muito embora a nova modalidade de execução tenha sido criada para conferir celeridade, bem verdade que, pela quantidade de novas ações e pelo número reduzido de Oficiais de Justiça para atenderem inúmeros casos, poderá ensejar efeito contrário, ou seja, real e longa demora; nas ações pelo Procedimento Comum – a atual correspondência às antigas Ações de Cobrança – a citação se dá via postal, muito mais ágil e célere)
Assim, somente após distribuída à ação ao Oficial de Justiça competente, ele tratará de proceder à citação do executado, que terá TRÊS DIAS para proceder ao pagamento do valor discutido, sob pena de serem-lhe penhorados tantos bens (até mesmo o próprio imóvel) ou valores que garantam a dívida (penhoras on line, por exemplo).
Com relação a cumprimento da citação por Oficial de Justiça, esta é obrigatória na Ação de Execução e poderá ser adotada nas Ações de Procedimento Comum, caso a citação postal seja frustrada.
No cumprimento da citação, pelo Oficial de Justiça, se após duas vezes o oficial comparecer e não encontrar o destinatário, ou se suspeitar de ocultação, poderá proceder ao ato, intimando qualquer familiar, vizinho ou o Porteiro do Condomínio informando que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação na hora por ele designada.
Contudo, o direito do Executado se defender também é garantido, podendo este, por meio de “Embargos à Execução” apresentar, no prazo de 15 dias, suas razões de defesa ou inconformismo, quer para desconstituir a validade do título discutido, a penhora incorreta ou de avaliação equivocada e outras matérias que poderia suscitar em sua defesa, o que, por si, ensejará no prolongamento da ação e na correspondente demora da final decisão, em sentença.
Outra questão importante é que, até o momento, as Ações de Execução, que devem ser manejadas com títulos líquidos, certos e exigíveis, só comportarão a discussão de títulos vencidos. Não há, por ora, possibilidade de incluir-se nas ações de Execução títulos que se forem vencendo no decurso do tempo, enquanto a discussão encontra-se no Judiciário.
Para discussão que envolva cotas vencidas e as que forem se vencendo, no curso da discussão processual, o meio adequado é pelo ajuizamento de Ação de Procedimento Comum – cujo nascimento é, por outro lado, mais ágil, já que a citação se dará, via de regra, por via postal, sendo conferido, ao devedor, prazo de 15 dias para contestá-la.
Por essa razão, muito embora o prazo conferido para o pagamento seja curto, sob pena de já se buscar a penhora de valores ou bens, fato é que o executado sempre poderá exercer seu direito de defesa, o que, em si, prolongará o tempo de resolução processual definitiva.
Em suma: a ação de execução se dirige para títulos certos, líquidos e exigíveis, ou seja, primeiramente, há de existir prévio cuidado de inserção nas atas das assembleias, da aprovação e, na medida do possível, de mencionarem os valores das cotas condominiais, para torná-las, para tal finalidade, líquidas, certas e exigíveis.
Atenção especial redobrada para a inserção, nas atas de Assembleias, de rateios ou quaisquer valores adicionais, que devem ser indicados de modo a não gerarem dúvida quanto aos valores.
Multas regulamentares, por sua própria natureza de controvérsia e discussão, sugere-se que sejam emitidas em boletos separados e discutidas por meio de ação de Procedimento Comum.
De outro lado, as ações de cobrança – que continuarão existindo e tramitarão sob o Procedimento Comum- abarcam espectro maior, pois, além das parcelas vencidas, inserem-se na discussão e no direito de receber, as parcelas vincendas.
A ação de execução, portanto, se prestará para discussão de parcelas de um dado período, não contemplando aquelas parcelas que forem se vencendo até a data do pagamento.
Valerá, portanto, para aqueles casos em que o condômino tem apenas algumas parcelas, isoladas e não recorrentes, (aquela parcela do mês de agosto de 2012, e aquela do mês de abril de 2013, por exemplo). Contudo, para os casos de dívida contínua, em que os objetos são as parcelas vencidas, mas sem deixar de lado a preocupação em creditar-se, também, das vincendas, ação de cobrança, pelo procedimento comum, continuará sendo meio processual eficaz.
Tratando-se de Código Novo, com muitíssimas interpretações (e algumas excessivamente otimistas, já que a realidade do nosso Judiciário permanece inalterada, com processos acumulados, com reduzido número de funcionários frente a sempre crescente demanda, em locais inadequados), a Graiche Construtora e  Imobiliária Ltda. seguirá acompanhando, de perto, os desdobramentos práticos das novas dinâmicas processuais trazidas pelo Novo CPC, buscando, caso a caso, implementar os melhores e mais adequados meios de agilização na recuperação dos débitos de cotas condominiais.

*ESTUDO ELABORADO PELO ADVOGADO DE NOSSO ESCRITÓRIO – Dr. CHRISTIAN GONÇALVES – OAB 154.253 – MARÇO DE 2016